深圳商品房預(yù)售合同糾紛案例，開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)賠償損失

　　上訴人(原審原告)：鄧某，女，漢族，1981年10月2日出生，住所地：廣東省深圳市坪山區(qū)。

　　委托訴訟代理人：陸慧，廣東君言律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：黃彩煥，廣東君言律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師

　　上訴人(原審被告)：深圳某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：深圳市坪山區(qū)坪山街道六聯(lián)社區(qū)浪尾工業(yè)區(qū)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼GYP48。

　　法定代表人：張某某，總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：萬(wàn)某某，北京市某某(深圳)律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：韓某某，北京市某(深圳)律師事務(wù)所律師。

　　上訴人鄧某因與上訴人深圳某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：中某公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省深圳市坪山區(qū)人民法院(2020)粵0310民初2268號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　鄧某上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決，改判支持鄧某的訴訟請(qǐng)求。判令中某公司向鄧某支付逾期交房的違約金351310.54元(以已支付的購(gòu)房總價(jià)款3377986元為基數(shù)，按每日萬(wàn)分之四計(jì)算違約金，自2019年4月1日起暫計(jì)至2019年12月16日止，實(shí)際計(jì)算至房屋實(shí)際交付之日止)。2.本案一、二審訴訟費(fèi)全部由中某公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、鄧某與中某公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》附件五，系中某公司提供的重復(fù)使用的文本。附件五第五條第8款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為格式條款，該條款無(wú)效，中某公司應(yīng)當(dāng)按照《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》第十二條約定向鄧某支付逾期交房的違約金。首先，中某公司在合同附件五第五條第8款對(duì)因其違約而應(yīng)向鄧某支付的違約金的總金額約定為不超過(guò)鄧某已付購(gòu)房款的3%。該條款明顯存在免除中某公司的違約責(zé)任，排除鄧某主要權(quán)利的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無(wú)效。其次，中某公司提供的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》附件五中，大量的合同條款均顯示買(mǎi)受人(鄧某)與出賣(mài)人(中某公司)之間的權(quán)利、義務(wù)明顯不對(duì)等。從合同附件五的內(nèi)容整體來(lái)看，亦在免除了中某公司的責(zé)任的同時(shí)，加重了鄧某的責(zé)任，對(duì)鄧某的主要權(quán)利也進(jìn)行了限制。第三，鄧某與中某公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》系深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)及深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局所制定的示范文本。合同內(nèi)容對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行了平衡。權(quán)利、義務(wù)對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都是對(duì)等的。在中某公司持續(xù)違約的情況下，中某公司應(yīng)當(dāng)按照該合同中約定的違約條款承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　二、一審判決以《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明的指導(dǎo)租金作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算中某公司應(yīng)支付的違約金缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。首先，《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明的指導(dǎo)租金系坪山區(qū)有關(guān)主管部門(mén)公布的坪山區(qū)2017年度房屋租賃的指導(dǎo)租金，并非坪山區(qū)2018、2019、2020年度的指導(dǎo)租金。年度不同，租金會(huì)有明顯的差異。況且，以3年前主管部門(mén)公布的房屋租賃的指導(dǎo)租金作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算3年后中某公司逾期交房而應(yīng)支付的違約金顯然不合適、不妥當(dāng)。其次，某禾廣場(chǎng)所在地坪山區(qū)政府主管部門(mén)并未公布2018年度及其后年度的房屋租賃的指導(dǎo)租金。鄧某與中某公司的糾紛產(chǎn)生于2019年3月31日之后。在本案中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定政府有關(guān)主管部門(mén)沒(méi)有公布同地段同類(lèi)房屋租賃的租金。既然沒(méi)有主管部門(mén)公布的同地段同類(lèi)房屋租賃的租金，就不能直接適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條第三款“逾期交付適用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管門(mén)公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”的規(guī)定。第三，根據(jù)公開(kāi)的信息顯示，本案中同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一審判決所依據(jù)的《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明的指導(dǎo)租金。第四，2020年，因中某公司遲遲無(wú)法交房，中某公司與某禾廣場(chǎng)的業(yè)主協(xié)商返租涉案的某禾廣場(chǎng)的房屋。中某公司以深圳市柒叁貳房屋租賃管理有限公司的名義與部分業(yè)主簽訂了房屋租賃合同。在租賃合同中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為每年189161元。由此亦可見(jiàn)，一審判決中某公司承擔(dān)的違約金遠(yuǎn)低于中某公司不能交房給鄧某造成的租金損失。

　　三、即使以同地段同類(lèi)房屋租金作為計(jì)算違約金的標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、貨幣通脹等因素導(dǎo)致的租金增長(zhǎng)。不能僅僅將現(xiàn)有的可參考的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為計(jì)算違約金的依據(jù)，一直計(jì)算至中某公司實(shí)際交房之時(shí)。

　　中某公司未作答辯。

　　中某公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決第一項(xiàng)，改判中某公司向鄧某支付逾期交房違約金(自2019年4月1日起按每月2387.1元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)，以鄧某已付購(gòu)房款的3%為上限;2.判令本案一審、二審的全部訴訟費(fèi)用由鄧某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、《購(gòu)房合同》關(guān)于逾期交房違約金上限的條款，該條款是《購(gòu)房合同》的有效組成部分。本案中，關(guān)于逾期交房違約金的條款分別約定在《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》(下稱(chēng)《購(gòu)房合同》)第十二條及附件五第五條第8款。上述關(guān)于逾期交房違約金的條款，中某公司已通過(guò)加粗和下劃線的方式，對(duì)《購(gòu)房合同》第十二條第二種違約責(zé)任處理方式“按合同附件五相關(guān)約定”的文本予以標(biāo)注，提示鄧某注意附件五關(guān)于逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)及上限的約定。此外,中某公司更是要求雙方均在附件五每頁(yè)下方簽章，以確保鄧某知悉附件五約定的內(nèi)容。同時(shí)，一審法院已認(rèn)定《購(gòu)房合同》附件五第五條第8款中關(guān)于逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定有效，即認(rèn)定鄧某已知悉該部分條款內(nèi)容，而關(guān)于逾期交房違約金上限的內(nèi)容緊跟其后，故鄧某不可能不知悉關(guān)于逾期交房違約金上限的條款內(nèi)容。因此，中某公司已充分采取了合理的方式提請(qǐng)鄧某注意《購(gòu)房合同》第十二條及附件五第五條第8款關(guān)于逾期交房違約金上限的約定，故該條款是《購(gòu)房合同》的有效組成部分。

　　二、《購(gòu)房合同》及其附件關(guān)于逾期交房違約金上限的條款合法有效，不存在法定無(wú)效的情形，一審法院認(rèn)定該條款無(wú)效實(shí)屬適用法律錯(cuò)誤。本案中，鄧某認(rèn)為違約金應(yīng)當(dāng)持續(xù)計(jì)算，但中某公司認(rèn)為違約金的上限應(yīng)當(dāng)受到雙方約定限額的限制。首先，如一審法院所認(rèn)定，上述《購(gòu)房合同》第十二條及附件五第五條第8款的全部?jī)?nèi)容不具有《合同法》第五十二條和第五十三條規(guī)定的無(wú)效情形。其次，《購(gòu)房合同》第十二條及附件五第五條第8款關(guān)于逾期交房違約金上限的約定也不存在免除中某公司責(zé)任、加重鄧某責(zé)任以及排除鄧某主要權(quán)利的無(wú)效情形。根據(jù)《購(gòu)房合同》附件五第五條第8款的約定，中某公司承擔(dān)的違約責(zé)任實(shí)際是與鄧某因此蒙受的損失相對(duì)應(yīng)，而違約金上限對(duì)應(yīng)的金額遠(yuǎn)高于鄧某目前實(shí)際發(fā)生及在將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可能發(fā)生的損失。根據(jù)《購(gòu)房合同》附件五第五條第8款，違約金的上限為鄧某已付購(gòu)房款3377986元的3%，即101339.58元。按照一審法院認(rèn)定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，自2019年4月1日起按每月2387.1元計(jì)算，即使計(jì)至2021年12月31日也僅為78774.3元，遠(yuǎn)未達(dá)鄧某已付購(gòu)房款的3%。案涉某禾中央廣場(chǎng)項(xiàng)目已于2020年9月1日取得由深圳市住房和建設(shè)局出具的《復(fù)工令》，案涉某禾中央廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際恢復(fù)施工。中某公司與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司就債務(wù)重組事項(xiàng)已經(jīng)達(dá)成展期協(xié)議，中某公司的資金壓力也已得到緩解。在此情況下，案涉房屋的交付時(shí)間是可以預(yù)計(jì)的，并不存在一審判決所言的“限定總額與其中某公司違約行為不匹配，亦不利于中某公司積極履行合同”的情形。

　　鄧某未作答辯。

　　鄧某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令中某公司向鄧某支付逾期交房的違約金351310.54(以已支付的購(gòu)房總價(jià)3377986為基數(shù)，自2019年4月1日按每日萬(wàn)分之四計(jì)算至房屋實(shí)際交付之日止，暫計(jì)至2019年12月16日);2.中某公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年1月11日，鄧某與中某公司簽署《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》，合同約定：第二條、第三條鄧某向中某公司購(gòu)買(mǎi)位于深圳市坪山區(qū)房產(chǎn)，房屋用途為辦公，建筑面積79.57平方米;第五條房屋總價(jià)3377986元;第九條中某公司應(yīng)于2019年3月31日前向鄧某交付案涉房產(chǎn)，交付前應(yīng)取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案(回執(zhí))》;第十二條中某公司逾期交房違約責(zé)任按第貳種方式即按合同附件五相關(guān)約定處理(第壹種方式約定如逾期超過(guò)90日的，鄧某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿(mǎn)日之次日起至實(shí)際交付之日止，中某公司按日向鄧某支付購(gòu)房總價(jià)款萬(wàn)分之四的違約金。);第二十八條雙方可約定其他條款列于附件五中。附件五第五條第8款補(bǔ)充約定因中某公司未履行相關(guān)義務(wù)，導(dǎo)致中某公司未能按照本合同約定期限內(nèi)將本房地產(chǎn)交付鄧某的，中某公司自違約之日起至本房地產(chǎn)交付之日止，按政府公布的本房地產(chǎn)所在區(qū)域的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向鄧某支付違約金，無(wú)政府指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)的，按有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。延遲達(dá)365日中某公司仍未將本房地產(chǎn)交付鄧某的，鄧某有權(quán)要求解除本合同。中某公司違約金總額不超過(guò)鄧某已付購(gòu)房款的3%。

　　合同簽署后，鄧某依案涉合同約定向中某公司支付全部購(gòu)房款。

　　中某公司未按涉案合同約定于2019年3月31日前向鄧某交付涉案房屋。截止2020年12月7日第二次庭審時(shí)，涉案房屋尚未竣工，中某公司仍未向鄧某交付房屋，且具體交付房屋時(shí)間亦無(wú)法確定。

　　鄧某主張合同附件五第五條第8款是格式條款，應(yīng)屬無(wú)效，應(yīng)按主合同第十二條約定標(biāo)準(zhǔn)按購(gòu)房總價(jià)款萬(wàn)分之四計(jì)算違約金。中某公司主張應(yīng)按合同附件五第五條第8款約定政府指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

　　另查明，《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明，涉案房屋某禾廣場(chǎng)周邊東方威尼斯花園、深業(yè)東城上邸、東晟時(shí)代花園辦公租金標(biāo)準(zhǔn)分別為每平米每月20元、25元、30元。

　　一審法院認(rèn)為，本案為商品房預(yù)售合同糾紛。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)。首先，需確認(rèn)合同附件五第五條第8款是否有效。依據(jù)合同法之規(guī)定，格式條款具有合同法第五十二條和第五十三條規(guī)定的情形，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。鄧某、中某公司雙方簽訂的合同附件五屬中某公司提供的重復(fù)使用的條款系客觀事實(shí)，但該條款無(wú)論是內(nèi)容還是簽訂過(guò)程均不具有合同法第五十二條、第五十三規(guī)定的情形;該條款約定逾期交付房屋的違約金標(biāo)準(zhǔn)與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條第三款規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”一致，故中某公司不存在免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任或排除對(duì)方主要權(quán)利情形，該條款合法有效。其次，因雙方均未提供同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)坪山區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)，考慮2018年、2019年租金增長(zhǎng)因素，一審法院以某禾廣場(chǎng)周邊東晟時(shí)代花園辦公租金標(biāo)準(zhǔn)每平米每月30元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。最后，雙方約定中某公司違約金總額不超過(guò)鄧某已付購(gòu)房款的3%，雖然按目前違約金數(shù)額未達(dá)到已付購(gòu)房款的3%，但中某公司房屋交付時(shí)間仍不能確定，處于持續(xù)違約狀態(tài)，限定總額與其中某公司違約行為不匹配，亦不利于中某公司積極履行合同，故該限額對(duì)繼續(xù)履行合同情形無(wú)效。

　　鄧某已按合同約定履行了付款義務(wù)，中某公司未按合同約定于2019年3月31日前交付房產(chǎn)，構(gòu)成違約，中某公司應(yīng)依合同約定自違約之日起即2019年4月1日至本房地產(chǎn)交付之日止，按每平米每月30元標(biāo)準(zhǔn)即每月2387.1元(79.57平方米×30)向鄧某支付違約金。鄧某訴請(qǐng)超出一審法院認(rèn)定部分，不予支持。

　　據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條、第四十一條、第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決：一、中某公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向鄧某支付逾期交房違約金(自2019年4月1日起按每月2387.1元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至房屋交付之日止);二、駁回鄧某其他訴訟請(qǐng)求。如未按判決指定的期間履行付款義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)6570元、保全費(fèi)2277元，由鄧某負(fù)擔(dān)5866元，中某公司負(fù)擔(dān)2981元。

　　本院二審查明，雙方簽訂的深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中附件五關(guān)于買(mǎi)受人遲延付款違約責(zé)任的約定內(nèi)容為：1.買(mǎi)受人未按約定期限支付購(gòu)房款逾期不超過(guò)30日的，買(mǎi)受人每日按應(yīng)付款的萬(wàn)分之一向出賣(mài)人支付違約金合同繼續(xù)履行;2.買(mǎi)受人未按約定期限支付購(gòu)房款逾期超過(guò)30日的，出賣(mài)人有權(quán)解除本合同，并可要求買(mǎi)受人按購(gòu)房款總額的10%支付違約金;出賣(mài)人未行使合同解除權(quán)的，合同繼續(xù)履行，買(mǎi)受人每日按應(yīng)付款的萬(wàn)分之三向出賣(mài)人支付違約金，且在買(mǎi)受人付清所延遲支付的購(gòu)房款和違約金前，出賣(mài)人隨時(shí)可以行使合同解除權(quán)。

　　本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，本案為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件。根據(jù)各方的上訴意見(jiàn)，本案二審的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：涉案合同附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約金的約定是否屬于格式條款，該條款是否有效，逾期交房違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定。本院認(rèn)為，合同法第三十九條第二款規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。根據(jù)本案查明的事實(shí)，涉案預(yù)售合同附件五第五條第8款系中某公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，條款的擬定并未與買(mǎi)受人協(xié)商，而是由中某公司單方擬定后提供給買(mǎi)受人簽訂，該條款屬于格式條款。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第九條規(guī)定，民法典施行前訂立的合同，提供格式條款一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，涉及格式條款效力認(rèn)定的，適用民法典第四百九十六條的規(guī)定。民法典第四百九十六條第二款規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。在本案中，合同附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約責(zé)任的約定：因中某公司未履行相關(guān)義務(wù)，導(dǎo)致中某公司未能按照本合同約定期限內(nèi)將本房地產(chǎn)交付鄧某的，中某公司自違約之日起至本房地產(chǎn)交付之日止，按政府公布的本房地產(chǎn)所在區(qū)域的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向鄧某支付違約金，無(wú)政府指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)的，按有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。延遲達(dá)365日中某公司仍未將本房地產(chǎn)交付鄧某的，鄧某有權(quán)要求解除本合同。中某公司違約金總額不超過(guò)鄧某已付購(gòu)房款的3%。對(duì)比合同附件關(guān)于對(duì)逾期付款違約責(zé)任的約定：若鄧某未按約定期限支付購(gòu)房款，逾期不超過(guò)30日的，鄧某每日按應(yīng)付款的萬(wàn)分之一向中某公司支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過(guò)30日的，中某公司有權(quán)解除本合同并可要求鄧某按購(gòu)房款總額的10%支付違約金。中某公司未行使合同解除權(quán)的本合同繼續(xù)履行，鄧某每日按應(yīng)付款的萬(wàn)分之三向中某公司支付違約金，且在鄧某付清所延遲支付的購(gòu)房款和違約金前，中某公司隨時(shí)可以行使合同解除權(quán)。對(duì)比雙方的違約內(nèi)容可以看出，合同附件約定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，中某公司在本案中也未對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異的原因作出合理解釋。中某公司在擬定上述違約金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)并未遵循公平原則確定雙方的權(quán)利義務(wù)，擬定的逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)偏低，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為與買(mǎi)受人有重大利害關(guān)系的條款。綜上，合同附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約金的約定均屬于民法典第四百九十六條第二款所規(guī)定的應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款。

　　在本案中，合同正文第十二條約定逾期交房違約責(zé)任按第貳種方式處理，由于第貳種方式在正文中并未體現(xiàn)，而是放在附件五中約定，不足以讓買(mǎi)受人注意到合同附件五的相關(guān)內(nèi)容，中某公司有義務(wù)提示買(mǎi)受人注意附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約金的約定。而從附件五第五條第8款的文本樣式來(lái)看，整個(gè)附件五采用了與正文相比過(guò)小過(guò)密的字體和間距，第五條第8款也沒(méi)有通過(guò)加大加粗等方式提請(qǐng)注意。中某公司不僅沒(méi)有采取合理的方式提示買(mǎi)受人，反而采用了讓買(mǎi)受人更容易忽略該條款的文本樣式。中某公司的上述做法不僅不符合民法典的上述要求，也有違誠(chéng)信原則。根據(jù)民法典第四百九十六條的規(guī)定，附件五第五條第8款有關(guān)逾期交房違約金的約定不能作為合同內(nèi)容。

　　在合同對(duì)逾期交房違約金沒(méi)有約定的情況下，買(mǎi)受人仍有權(quán)要求中某公司承擔(dān)賠償損失的逾期交房違約責(zé)任。在本案中，鄧某按照總房款日萬(wàn)分之四的標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)求支付逾期交房違約金，在相關(guān)違約金條款在二審被認(rèn)定不成為合同內(nèi)容后，為減少訴累，本院視為鄧某提出了逾期交房賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。關(guān)于賠償責(zé)任的大小，本院綜合考慮買(mǎi)受人因中某公司逾期交房所遭受的租金損失和其他損失、合同對(duì)逾期付款所約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公平原則和誠(chéng)信原則，酌情認(rèn)定中某公司按照合同約定的買(mǎi)受人逾期付款的違約標(biāo)準(zhǔn)向鄧某支付逾期交房損失，即按照總房款每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)向鄧某賠償逾期交房損失。合同約定交房時(shí)間為2019年3月31日，現(xiàn)在實(shí)際交房時(shí)間仍不能確定，鄧某請(qǐng)求自2019年4月1日起暫計(jì)至2019年12月16日止，實(shí)際計(jì)算至房屋實(shí)際交付之日止的請(qǐng)求應(yīng)予支持。經(jīng)核算，中某公司應(yīng)當(dāng)賠償鄧某2019年4月1日起暫計(jì)至2019年12月16日止，逾期260天的逾期交房損失263483元(3377986元×0.0003/天×260天=263483元)。對(duì)鄧某第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中超出上述數(shù)額的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

　　綜上所述，鄧某的上訴請(qǐng)求部分成立，本院予以部分支持;中某公司的上訴請(qǐng)求不成立，本院予以駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷(xiāo)廣東省深圳市坪山區(qū)人民法院(2020)粵0310民初2268號(hào)民事判決;

　　二、深圳某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向鄧某賠償逾期交房損失(從2019年4月1日起暫計(jì)至2019年12月16日為263483元，按照總房款3377986元每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至房屋交付之日止);

　　三、駁回鄧某其他訴訟請(qǐng)求。

　　如未按本判決指定的期間履行付款義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　一審案件受理費(fèi)6570元、保全費(fèi)2277元，由鄧某負(fù)擔(dān)847元，深圳某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)8000元。深圳某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已預(yù)交的二審案件受理費(fèi)2326.79元，由深圳某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān);鄧某已預(yù)交的二審案件受理費(fèi)6570元，由鄧某負(fù)擔(dān)570元，深圳某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)6000元。深圳某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的兩審訴訟費(fèi)用，應(yīng)在本判決生效之日起七日內(nèi)逕付鄧某，逾期鄧某可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

　　本判決為終審判決。