深圳房產(chǎn)律師，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移戶口卻未遷出，買房人訴違約金獲支持

         王某購買張某房屋，辦完產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后卻發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)仍有戶口未遷出，故將其訴至法院求違約賠償。張某則以王某拖延未辦理房屋抵押登記手續(xù)為由反訴其支付違約金。近日，一中院院審結(jié)了該起房屋買賣合同糾紛案，支持了王某的訴訟請(qǐng)求。

　　王某與張某于2015年5月29日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定“出賣人應(yīng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起3日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)向買受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。”

　　當(dāng)天，王某（乙方）還攜張某（甲方）一同與北京中融信擔(dān)保公司（丙方）簽訂《房屋交易保障服務(wù)合同》，并約定“乙方申請(qǐng)貸款應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)證核發(fā)之日起五個(gè)工作日內(nèi)按銀行或公積金管理中心相關(guān)規(guī)定，在丙方的協(xié)助下辦理房屋抵押登記手續(xù)。乙方每逾期一日辦理抵押登記手續(xù)，應(yīng)按貸款機(jī)構(gòu)核發(fā)的貸款金額萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。”

　　當(dāng)天兩份合同簽訂后，雙方均依約履行了給付房款、交付房屋、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等合同義務(wù)。后王某發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)仍有原戶籍人的戶口未遷出，認(rèn)為影響了自己子女在此房屋落戶上學(xué)的問題，故將張某訴至法院。雖然張某辯稱自己對(duì)此不知情且早已無法與未遷出人取得聯(lián)系，但王某在一審過程中提供的證據(jù)證明了張某作為出賣方?jīng)]能在合同簽訂前詳盡、確切的了解房屋涉及的戶口問題，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。故一審法院判決支持了王某的訴訟請(qǐng)求，判令張某支付其違約金4萬元。

　　深圳法律顧問一審判決后，王某、張某均不服，上訴至北京一中院。王某堅(jiān)持要求張某支付自己違約金17.75萬元，認(rèn)為法院判令的違約金低于自己實(shí)際損失；張某則以王某拖延未辦理房屋抵押登記手續(xù)，導(dǎo)致其不能如期收到房屋全款為由，反訴王某支付違約金3.18萬元。

　　一中院院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)雙方簽訂的存量房屋買賣合同之約定，張某應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起3日內(nèi)辦理原有戶籍遷出手續(xù)。經(jīng)審查，爭(zhēng)議房屋在本案訴訟期間仍有相關(guān)戶口未遷出，張某未履行該項(xiàng)約定義務(wù)，該行為已構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雙方約定的違約金包括兩部分，即逾期不超過15日的，支付房屋總價(jià)款5%的違約金；逾期超過15日的，應(yīng)自逾期超過15日起按日計(jì)算已付款萬分之五的違約金。按日支付違約金的目的，是督促當(dāng)事人及時(shí)履行合同。本案中，因考慮到張某現(xiàn)明確表示無法與原戶籍人取得聯(lián)系督促其將戶口遷出等客觀事實(shí)，且王某已將戶籍遷入，法院將酌情調(diào)整張某應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，張某遷出戶口義務(wù)的履行期限是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起3日內(nèi)，王某辦理房屋抵押登記手續(xù)義務(wù)的履行期限是房屋產(chǎn)權(quán)證核發(fā)之日起5個(gè)工作日。因此，王某作為后履行債務(wù)一方，其有權(quán)在張某的債務(wù)履行行為不符合約定的情況下，拒絕張某的履行要求。寶安法律顧問

　　據(jù)此，北京一中院終審改判張某給付王某違約金10萬元，并維持了一審的其他判決。