裁判要旨

　　業(yè)主對建筑物共有部分享有共同使用、共同管理的權利。開發(fā)商提供給業(yè)主的制式《商品房預售合同》中約定小區(qū)的屋面和外墻面歸開發(fā)商使用，限制業(yè)主的主要權利，且未履行采取合理方式提請業(yè)主注意該格式條款和說明的義務的，符合關于格式條款的相關規(guī)定，應認定為無效條款。

　　【案情】

　　2016年2月14日，出賣人美好家園公司與買受人常某、李某簽訂《商品房預售合同》，其中第十七條約定：“1.該商品房所在樓宇的屋面使用權歸出賣人所有;2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權歸出賣人所有。”合同簽訂后，常某、李某按合同約定繳納了購房款，美好家園公司交付了房屋。后美好家園公司擅自處分屋面使用權，引發(fā)糾紛。常某、李某訴請法院判令其與美好家園公司簽訂的《商品房預售合同》第十七條中約定的1、2項內(nèi)容無效。一審法院認為，案涉《商品房預售合同》不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，故常某、李某的訴訟請求不符合法律規(guī)定，不予支持。常某、李某不服，提起上訴。二審法院認為，案涉《商品房預售合同》是雙方當事人自愿簽訂，是雙方真實意思表示，合法有效。常某、李某要求確認雙方合同中相應內(nèi)容無效的理由不能成立，不予支持。常某、李某不服二審判決，向河南省高級人民法院申請再審，該院經(jīng)審查認為，再審申請理由成立，裁定提審本案。

　　【裁判】

　　河南省高級人民法院經(jīng)審理認為，根據(jù)物權法定原則，建筑物共有部分的所有權屬于建筑物區(qū)分所有權，是物權，歸業(yè)主共有。案涉《商品房預售合同》中約定建筑物共有部分的所謂“使用權”看似用益物權，但因未法定，故非物權，應作為建筑物區(qū)分所有權固有的權能，當然歸業(yè)主共同享有。出賣人使用該項權能，應與所有業(yè)主簽訂有償使用合同，且支付對價，此時業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權就會受到有償使用合同債權的限制。出賣人僅通過商品房預售制式合同的格式條款無償享有了該項權能，且未采取合理方式提請業(yè)主注意該條款并予以說明，該條款應認定為無效條款。故案涉《商品房預售合同》第十七條1、2項屬于格式條款，遂改判確認該條款內(nèi)容無效。

　　【評析】

　　本案爭議焦點是在商品房買賣過程中，制式商品房買賣(預售)合同中限制業(yè)主的建筑物共有部分所有權條款的效力問題。

　　1.業(yè)主對建筑物共有部分享有共同使用、共同管理的權利。物權法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《建筑物區(qū)分所有權解釋》)第十四條規(guī)定：“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。”可見，不動產(chǎn)的使用是不動產(chǎn)所有權的重要權能之一，業(yè)主購買不動產(chǎn)后享有對建筑物共有部分的所有權，對建筑物共有部分當然享有共同使用、共同管理的權利。

　　2.出賣人無償使用屋面與外墻面造成雙方權利義務不對等。物權法第七十九條規(guī)定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。”業(yè)主在購買房屋時，會繳納維修基金，屋面、外墻面屬于建筑物本身，其維護費用都是業(yè)主共擔。根據(jù)等價有償原則，如果出賣人要使用建筑物共有部分，應該通過交易的方式取得，且向業(yè)主支付一定的對價。本案中，出賣人通過零對價的方式無償使用屋面和外墻面，而長期維護卻由業(yè)主共同承擔，雙方的權利義務并不對等。出賣人僅僅通過簽訂《商品房預售合同》的方式以零對價無償使用建筑物的屋面、外墻，也與物權法、《建筑物區(qū)分所有權解釋》的精神相悖。

　　3.單個業(yè)主無權將建筑物共有部分的使用權通過合同約定讓渡給出賣人。物權法第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”既然建筑物共有部分歸業(yè)主共同共有，那么單個業(yè)主就無權將建筑物共有部分所有權(包括使用權能)讓渡給出賣人，更不得以放棄權利為由不履行義務，而應該由業(yè)主共同決定對該建筑物共有部分的處分。而且，出賣人利用自己的優(yōu)勢地位，在簽訂合同時與業(yè)主單獨約定處分該權能，實質(zhì)是要求業(yè)主預先放棄自己的權利，該約定顯失公平。

　　4.限制業(yè)主主要權利的格式條款應屬無效。合同法第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”本案中，案涉《商品房預售合同》屬于制式合同，其中第十七條關于商品房所在樓宇的屋面使用權、外墻面使用權的內(nèi)容屬于格式條款，該條款限制了業(yè)主對建筑物共有部分的主要權利即業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，且出賣人未提供證據(jù)證明其已履行采取合理方式提請業(yè)主注意該格式條款和說明的義務，故該格式條款應認定為無效。

　　本案案號：(2018)豫0391民初1410號，(2019)豫03民終2319號，(2020)豫民再188號

　　案例編寫人：河南省高級人民法院 孫印